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一线城市发力 三四线城市持续萎缩 2020年房地产行业回顾与前瞻(土地篇)

中国房地产网

2021-01-09 10:45

土地市场会保持平稳走势。

土地市场会保持平稳走势。

一线城市发力 三四线城市持续萎缩 2020年房地产行业回顾与前瞻(土地篇)


2020年在房地产调控和新冠肺炎疫情双重影响下,全年土地市场走出了跌宕起伏的行情。一季度土地供应和成交双双大幅下滑;二、三季度疫情有所缓解,地方政府推地意愿增强,房企融资环境相对宽松,一二线城市大量优质地块的推出刺激了土地市场成交,成交金额和溢价率明显上升;四季度金融政策收紧,特别是以“三道红线”为核心的融资监管政策对房企拿地产生较大制约,供地和成交增速有所回落。从区域上看一线城市全面爆发,三四线城市大幅萎缩,分化格局进一步加剧。

展望2021年,在“房住不炒”的总基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,土地市场会保持平稳走势。受限于针对房企的“三道红线”和针对银行的“两道红线”,房企融资渠道进一步收窄,拿地更趋谨慎。在“解决好大城市住房突出问题”及保障房补短板的政策导向之下,保障房特别是租赁型住房供地会明显增加。

中房智库 苏志勇

土地市场概况:量价小幅上扬,市场回归理性

根据CREIS中指数据的统计,2020年全国300个城市共推出土地34283宗,推地面积142968万平方米,均同比增加5%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)11825宗,同比增加1%;推地面积58058万平方米,同比增加4%。成交方面,300城共计成交土地29283宗,同比增加5%;成交面积121872万平方米,同比增加7%。其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)9823宗,同比增加3%;成交面积49046万平方米,同比增加7%。

分季度看,2020年一季度推地面积22675万平方米,成交面积18949万平方米,同比下降14%和17%;二季度推地面积37181万平方米,成交32080万平方米,同比增长15%和13%;三季度推地面积34534万平方米,成交31962万平方米,同比增长5%和15%;四季度推地面积48577万平方米,成交38881万平方米,同比均增长10%。

土地成交价格方面,2020年全国300城成交楼面均价为2586元/平方米,同比上涨7%。其中住宅类用地成交楼面均价为4574元/平方米,同比上涨9%;商办类用地成交楼面均价为2297元/平方米,同比上涨5%。土地价格的上涨主要源于一二线城市大量优质稀缺地块集中入市。

溢价率方面,2020年全国300城土地成交平均溢价率14%,同比上升1个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%,同比上升1个百分点;商办类用地平均溢价率5%,同比下降3%。溢价率总体平稳,说明土地市场回归理性。

土地市场的冷暖很大程度上取决于政策。宏观政策层面,2020年年初为了抵御疫情冲击,央行实施相对宽松的货币金融政策,大量释放流动性,房企境内外融资活跃,融资成本下降。加之地方政府出台若干支持企业发展的优惠政策,如缓交土地出让金等,房企资金面明显改善。土地供应层面,地方政府财政收支缺口继续加大,对土地市场依赖性不降反增,推地节奏明显加快,大量优质地块集中上市。销售层面,随着疫情的缓解,楼市迅速回暖,销售畅旺,房企资金快速回笼,在对未来市场的良好预期之下,房企拿地信心明显增强。在多重利好因素作用下,土地市场呈现供需两旺局面,土地成交量价齐涨。

三季度开始楼市政策面逐渐收紧。先是深圳、杭州、宁波等热点城市加码调控,为刚刚燃起的楼市虚火降温;随后,监管部门严查严控资金违规流入房地产,央行、住建部等部门连续召开座谈会,对重点房企实施“三道红线”的融资监管措施。一系列政策对房企拿地形成制约,土地市场从三季度末开始有所降温。12月受年末主要城市集中供地拉动,土地成交创出年内高点,并带动全年土地成交量价创出新高。

一线城市发力 三四线城市持续萎缩 2020年房地产行业回顾与前瞻(土地篇)


市场分化:一线城市发力,三四线市场暴跌

从推地和成交总量看,2020年全年同比小幅增长,总体变化不大。但从城市能级看,一二线城市与三四线城市呈现冰火两重天格局:一线城市土地供应和成交呈现两位数增长,土地出让金更是大涨40%,成交均价同比上涨16%;三四线城市推地面积和成交面积近乎腰斩。

一线城市大幅推地成为2020年土地市场的重要特征。据CREIS中指数据统计,2020年四大一线城市(仅含市本级数据)共推出土地914宗,推地面积4089万平方米,同比上涨11%;共成交土地847宗,成交面积3827万平方米,同比上升14%;土地出让金收入8527亿元,同比上升40%。其中北京全年推地95宗、529万平方米,成交88宗、485万平方米;上海推地377宗、1732万平方米,成交378宗、1750万平方米;广州推地339宗、1471万平方米,成交285宗、1275万平方米;深圳推地103宗、357万平方米,成交96宗、317.6万平方米。土地出让金方面,根据CREIS中指数据的统计,四大一线城市中北京收获1956.8亿元,上海收获2952.4亿元,广州收获2563.7亿元,深圳收获1053.7亿元,同比分别增长15%、48%、51%和53%。

长期以来导致一线城市房价上涨的重要因素就是住宅用地供应不足,2020年一线城市普遍加大了住宅用地供应力度。大量优质住宅地块的推出,不仅可以直接获得巨额土地出让金以缓解财政压力,而且对稳地价、稳房价也将起到重要作用。

以深圳为例,2020年共推出34宗、成交31宗住宅用地,成交用地面积142万平方米,这一数据超过了2017和2018年的总和,土地出让金收入也创下近年来的纪录。

2020年北京土地市场则是推出了大量不限价住宅用地。据统计,在成交的48宗住宅地块中,除4宗共有产权用地和8宗竞限房用地外,其余36宗均为不限价地块,占比高达75%。大量不限价商品房用地入市,直接刺激了房企的拿地热情,带动成交价、溢价率上升。

上海在2020年土地市场中以2952.4亿元的出让金收入拔得头筹,也创出了近年来土地出让的高峰。这一成绩源于两大因素:一是2020年上海住宅用地出让比例大幅提高。2017年上海住宅用地供应占比仅为28%,而2020年涉及宅地的比例高达60%,创出历史新高。二是土地出让政策的调整。2020年4月,上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则,放宽了房企竞价条件,中小房企有更多机会入围竞价;放宽自持比例,对部分纯宅地取消了15%的自持要求;同时“保证金冻结”规则也开始松动。一系列政策利好激发了土地市场活力。

在一线城市中,2020年广州以2563.7亿元的土地出让收入创出历史新高,同比大增51%。这一成绩同样源于广州大量优质住宅用地的推出。

除四大一线城市外,二线城市中杭州、南京、武汉、宁波、佛山等也有不俗的表现。但总体上看,二线城市土地市场较为稳定,推地和成交增长一成,成交均价同比基本持平。

与一二线城市量价齐涨、出让金大丰收形成鲜明对比的是,三四线城市土地市场比往年冷清了许多。2020 年三四线城市共推出土地 22275 宗,推出土地面积 87943 万平方米,同比减少 49%;共成交土地 18516 宗,成交土地面积 73125 万平方米,同比减少 48%;土地出让金 22707 亿元,同比下降 45%。中房智库通过WIND数据统计,2020年土地招拍挂市场未成交地块(含流标、撤牌、政府收回)记录达3515条,而2019年这一数据仅为2313条,同比增加了52%。而未成交地块中大部分集中在三四线城市。

这种分化格局主要源于以下两方面因素:

首先是人口因素。随着人才竞争的加剧和户籍政策的放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,抢人大战愈演愈烈。在人才竞争中,一二线城市在资源禀赋、营商环境、就业机会等方面有着明显优势。人口加速向一二线城市聚集,带动土地市场需求。

其次是三四线城市市场需求趋于饱和。三四线城市市场需求主要来自四个方面,一是本地换房改善人群,二是周边低能级城市人群,三是返乡置业人群,四是棚改拆迁人群。围绕这几类需求,近年来三四线城市房地产市场经历了一轮快速发展,大多数城市市场趋于饱和,很多城市甚至出现库存高企。加之2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧。

当然也绝非所有的三四线城市都没有机会,分布在长三角和粤港澳区域的中小城市受到产业和资源外溢的影响,仍有较大发展空间,而远离城市群又无产业和资源优势的城市将愈发没有未来。

2021年展望:拐点将现,把握结构性机会

2020年末,中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议对2021年的房地产工作做了定调和全面部署,再次强调“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并将解决好大城市住房突出问题摆在重要位置。根据政策导向以及房地产市场发展现状,中房智库认为2021年土地市场将主要表现以下几大趋势。

1.土地供应和成交总量或将出现拐点。原因有三点:一是房地产市场经历数十年高速发展,大多数城市市场需求趋于饱和,部分城市甚至出现过剩,土地需求减弱。二是针对房企的“三道红线”和针对银行的“两道红线”压顶,房企融资严重受限,资金链紧张造成拿地能力和意愿下降。三是大多数龙头房企土地储备丰厚,补仓需求并不十分迫切。

2.一二线城市仍是土地市场竞争的焦点。虽然总体热度会有所下降,但对于一二线城市来说房地产市场需求依然旺盛,供地仍显不足。房价高企、低收入人群住房难成为制约城市发展的重要因素。在此背景下加大住宅供地力度是解决问题的关键。

3.通过并购拿地机会增多。房地产行业洗牌加速,一些房企战略退出房地产市场,一些前期用力过猛的房企因资金链压力被迫甩卖所持有土地和项目,受此影响土地二级市场机会增多,并购交易将更加活跃。

4.旧城改造和城市更新将成为房企拿地重要渠道。全国住房和城乡建设工作会议将城市更新列为2021年第一项重要任务,提出切实转变城市开发建设方式,统筹城市规划、建设、管理,推动城市结构优化、功能完善和品质提升。由此可见,房地产发展模式已经发生根本改变,大拆大建已经被更新改造所取代,土地市场也将随之发生一系列改变。

5.保障房用地、租赁住房用地将备受重视。中央经济工作会议明确提出要解决好大城市住房突出问题,并对保障房特别是租赁住房建设重点加以强调,住建工作会议对此也做了明确部署。新的《土地管理法》实施,破除了集体土地建设保障性住房的政策障碍,试点城市的成果将向更多城市推广,集体土地供应将有更大突破。总之,在政策导向之下,2021年保障房供地特别是租赁住房土地供应将是地方政府考虑的重点,也是房企的重要发力点。

编辑:刘亚

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