中房报·新闻
A+
必读!楼市凛冬的环京经济圈,正开启5年新周期

2020-10-22 18:53

未来5年大有可为!

未来5年大有可为!

图片1.png

环京楼市,静水深流。

一方面,在环京限购高压和新冠疫情冲击下,楼市持续疲软,多地房价回到了2016年爆涨行情前的原点。

另一方面,笔者同时也看到,自2015年4月国家出台《京津冀协同发展规划纲要》5年以来,环京多重战略机遇叠加,一大批建设成果落地:从大兴机场启航到京张高铁建成通车、从雄安新区建设到临空经济区落地、从北三县与副中心一体规划到河北自贸区四大片区齐头并进……

5年来,无论交通基础设施建设,还是高端高新产业集聚,以及随之而来的大规模人口流入,经济基本面发生了惊天巨变。

笔者做出了一个新判断:经过5年价值蓄积,实现新旧动能转换,已开启环京经济新周期,酝酿重大反弹。

一个地区的楼市发展,归根到底取决于其经济基本面。而组成经济基本面的交通、产业、人口等关键要素,作为该区域的价值底板,通过市场价值规律的作用,最终必定要传导到楼市上。

图片2.png

笔者以环京经济圈为基准参照,观察楼市发展大趋势,发现近五年来,环京房价震荡下行回到原点,经济基本面却有了根本改观,推动区域价值站上新高,与当前房价相比,已经累积了巨大的势能差。

我们相信,这种巨大反差必然产生扭矩内应力,进而影响环京楼市未来走势,将其重新拉回理性增长的正轨。

让我们一起迎接“环京经济新周期”的到来。

五年高强度基建,织就环京交通网

五年来高强度的基建,推动了更高水平环京新周期的到来。

可以说,环京楼市这五年的上行动力,源于京津冀协同发展这一国家战略。

协同发展,交通先行。笔者发现,作为京津冀协同发展的主战场,环京这五年交通建设大干快上,成绩之大,见效之快,全国罕见。

1.先看机场。

大兴国际机场2016年动工,2019年9月正式投入运营,迄今一年,累计完成航班起降8.4万架次,客流量突破1000万人次,航班正点率在全国主要机场中排名第一,成为国际航空枢纽建设运营新标杆。这座超级机场规划年客流吞吐量1亿人次,飞机起降88万架次,将作为区域发展新引擎,以空港产业带动环京的廊坊、固安、永清、涿州等地加速发展。

图片3.png

2.次看高铁。

京张高铁2019年末开通运营,线路全长174公里,最高设计时速350公里,将张家口至北京的运行时间压缩至47分钟。

京雄城际新建线路全长92.03公里,与全国主要城市实现高铁互联互通,北京达大兴国际机场段已于去年9月开通,今年底全线通车后,北京城区至雄安新区可实现30分钟通达。

京唐城际和京滨城际都起自北京城市副中心站,在天津宝坻分流,分抵唐山和天津滨海新区。建成通车后,两地进京时间可望压缩到30分钟左右。

图片4.png

3.再看高速。

京台高速、京开高速拓宽、京秦高速已先后建成通车,实现了环京区域内国家高速公路网“断头路”清零;京雄高速正在紧锣密鼓建设中,将是北京城区连接雄安新区最便捷的高速通道。

京礼高速今年1月全线贯通,作为冬奥会重大交通保障项目,将实现崇礼到北京六环90分钟通达。

首都地区环线高速(俗称“北京大七环”)已经贯通运行,有效串联7条首都放射线国家高速,将绝大多数环京城市纳入“首都一小时生活圈”。

图片5.png

4.最后看轨道交通。

北京轨道交通22号线(平谷线)2020年全线开工,计划2024年建成通车,在燕郊镇、神威大街、潮白大街、高楼镇、齐心庄设站,燕郊可望在半小时内通达北京三环。

城际铁路联络线串联首都机场和大兴国际机场,设计时速为200公里,一期从廊坊东站到大兴国际机场站,2019年开工,计划2022年10月建成通车;二期从南法信站到廊坊东站,计划2024年投入使用。

通武廊轻轨北起通州,经亦庄、采育、廊坊到武清,再向南和天津地铁5号线相连,时速160公里,将以轨道方式实现沿线地区的公交出行。

图片6.png

可以说,历经五年高强度基础设施建设,环京已经织就一张多层次、全覆盖、快速通达的立体交通网,助力环京承接北京非首都功能疏解和产业、人口外移,并重新定义区域价值。

京雄联动与产业勃兴在重塑环京

雄安作为深圳、浦东后横空出世的第三极,超乎所有人的想象,直接催化了环京新周期的到来。

在产业转移方面,近五年来,环京多重战略机遇叠加,产业、人口、资金、技术等经济要素加速集聚,正在催生城市蝶变,重塑区域产业格局。

1.首先是雄安新区

坚持高端引领,瞄准国际前沿领域,集中布局人工智能、大数据、云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业,以及北斗卫星通信导航、智能机器人、新材料等高端服务业,打造世界级高端高新产业集群。目前,起步区内登记进驻的企业已达3000多家,其中90%的高端高新企业来自北京,产业布局框架已基本成形。

图片7.png

2.其次是京雄产业走廊

笔者当年全国首提京雄产业走廊,并规划了西线京涿高、东线京固霸2条线路,对整个区域的理论建设与实际发展,产生了重大的影响。

受益于北京新一轮“城南行动计划”,功能产业向京雄沿线梯度转移,使得京雄产业走廊异军突起,集聚了高端装备、电子信息、大数据、生物医药、新能源汽车等一大批战略性新兴产业,带动廊坊、固安、霸州、涿州、高碑店等环京节点整体崛起,成为与雄安高端高新产业相关联的科技创新型城市。

图片8.png

3.还有临空经济区和永定河产业带

依托大兴国际机场,发展新一代信息技术、高端智能装备、生命健康、航空科技创新、航空物流和高端服务等临空产业,给区域发展注入强劲新动能。

其中,临空经济区廊坊片区占地100平方公里,规划到2035年建成设施和服务国际一流、高端要素聚集、航空导向的科创基地,将带动廊坊城区、固安、永清、霸州等地构建现代产业体系。

图片9.png

4.最后还有环京遍地开花的产业新城

以市场力量响应国家战略,推动区域产业结构优化升级。例如,从廊坊起家的本土房企荣盛发展,在香河、永清、霸州、兴隆、固安、宣化等节点城市,布局十余座产业新城,结合自身优势和地方特色,打造产业链集聚平台,有力提升居民就业和收入水平,助力所在区域产城融合发展。

值得注意的是,从以上产业发展态势看来,北京不再是虹吸环京资源的超级黑洞,而是以功能疏解和产业转移引领环京升级的超级引擎。2019年,廊坊人均GDP已从2015年的53118元增至去年的67412元,在河北省内仅次于唐山,随着北京产业加速向东南转移,廊坊发展水平有望在不久的将来超越唐山。

图片10.png

环京产业集聚必然带动集中就业,最终有效促成人口的规模化流入。

笔者注意到,从2016年到2019年,北京人口减少近80万人,平均每年外流20万人,其中很大一部分随产业转移奔向环京。在此期间,廊坊常住人口从2015年的456.32万人,增至2018年的483.66万人,今年有望进一步增加到500万人左右,五年净流入约45万人。

图片11.png

从城市发展规划来看,未来廊坊人口还将持续增长,预计到2030年,常住人口将达到600万人(中心城区约200万人),2035年达到700万人。百万级规模的人口净流入,将为廊坊城市发展和楼市繁荣注入更大活力。

环京楼市非理性降价将消失

交通、产业和人口是支撑楼市的基本要素,构成了一个区域的价值底板,也给笔者观察楼市走向,提供了可靠的参照。

环京五年来,交通大跃进、产业大升级、人口加快集聚,理应支撑楼市稳步提升。然而,近五年来,环京楼市以2017年限购为拐点,先起后落,走出了前后两阶段截然不同的运行曲线。

图片12.png

环京房价回到原点,但与五年前相比,无论交通改善还是产业升级还是人口集聚,环京基本面已经发生惊天巨变,区域价值跃上新台阶。笔者认为,这些变量最终必然要传导到房地产领域,将环京楼市带回理性增长的发展正轨。

与房价大起大落鲜明对比的是,环京这五年地价稳步提升。以廊坊城区为样本,土地市场上住宅用地成交楼面价,从2015年的每平方米1180元一路增至去年的每平方米3535元,持续稳步增长,与经济基本面的发展态势高度吻合。

图片13.png

这五年,廊坊吸引了万科、碧桂园、恒大、中海等50强品牌房企投资布局。与楼市上的投机行为相比,这些头部房企的战略判断更为理性,他们所主导的土地市场,更能代表环京楼市的真相。

事实上,廊坊本土房企这五年也在强势崛起,长期深耕环京的荣盛发展和华夏幸福,都已跻身千亿行列。其中,荣盛发展2015年净利润24.28亿元,去年实现91.20亿元,五年增长了3.76倍,复合增长率高达30%,说明环京楼市的成长性非常可观。

图片14.png

影响房地产周期波动的关键要素,长期看人口、中期看政策、短期看金融。

环京楼市受持续三年的限购高压,今年又遭遇新冠疫情和金融监管部门“三条红线”的双重打击,目前出现了非理性的降价促销。

笔者认为,这一态势与环京经济基本面相背离,而且有违国家稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,注定不可持续。

图片15.png

笔者认为,京津冀协同发展,是我国经济最具活力、产业基础最雄厚、开放程度最高、创新能力最强、吸纳人口最多的区域之一。如今,协同发展的丰硕成果相继落地,环京区域价值大增,正作为世界级城市群参与国际竞争。

从环京经济圈的基本面出发,笔者坚定看好环京楼市,相信在国家战略、基础设施、产业和人口等经济要素推动下,环京楼市将会触底反弹,重新回归理性、健康和繁荣的发展轨道。

环京正积蓄了强劲发展势能,处于前所未有的战略机遇期,开启经济新周期。

未来5年大有可为!

(明三)


编辑:本站编辑
标签:楼市,环京
0
评论(0)
关于我们   |    联系我们   |    版权声明   |    广告服务

Copyright2018-2020 CREBZFB 版权所有

京ICP备17051690号-1

京公安备:11010502039233号

违法和不良信息举报电话:010-85767558

中国房地产报

房地产行业门户

打开APP
Close modal

TOP