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鸿坤地产李卫锋:持续深耕下沉市场,打造多中心协同布局

中国房地产网

2021-01-11 16:25

我们要做的不仅是建一座房子,我们更希望能为城市带来全新的改变。

我们要做的不仅是建一座房子,我们更希望能为城市带来全新的改变。

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鸿坤地产集团北京公司总经理李卫锋

中房报记者 唐珊珊 北京报道

猝不及防的疫情、收紧的金融监管、降杠杆、降负债、抓销售促回款........这些带着压迫感的关键词构成了地产人的2020年。

面对这样特殊的一年,鸿坤地产集团(以下简称“鸿坤地产”)北京公司总经理李卫锋却并不想用“难易”一词去简单描述。

“任何时候做企业都是不容易的。形势好的时候,股东和市场期待值更高,业绩指标压力大;形势不好的时候,压力更大。房地产行业这几年都很难,但经历过2018年和2019年以后,现在的我们更加清醒的认识到,企业应该做什么,能做什么,能做多大的事情。”李卫锋在接受中国房地产报记者采访时表示。

从2002年7月一举夺下200万平方米的西红门地块开始,鸿坤地产以“深耕”的姿态开启了一段长达数十年的地产征程。从拆迁、修路、市政、水电等基础环节到城市运营;从建设商品房、高端住宅到引入幼儿园、打造相关市政设施与购物、休闲商业配套,18年的“深耕”,西红门从荒凉的“农村”,变成如今产城融合的新城,随着宜家购物中心、CDD创意港开业,西红门商圈随之火热。西红门板块也成为集金融商贸、购物休闲、生产性服务业于一体的现代城市经济发展中枢。与此同时,鸿坤也进一步明确了企业自身的发展战略,即:深耕区域,如:京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及海南城市群;做“创新型城市运营商”。

深耕也为鸿坤带来意想不到的收获。“未来我们可能会下沉到一些城市,为这些城市带来一些改变,带来一些进步,作出一些贡献。”

中国房地产报:2020年是特殊的一年,这一年你有何感想?你对2021年的房地产市场是否有信心?

李卫锋:我对未来是有信心的。房地产行业仍然扮演着“压舱石”的角色,是经济的支撑。虽然近两年的调控让企业感到压力,但从更长远的角度来看,目前所有的调控措施,都是为了让这个行业更健康、更长远的发展下去。企业要做的是,在短期的阵痛中,调整企业发展的节奏,遇到困难突破困难,适应环境才能走得更为稳健。

中国的房地产行业还有着很大的发展空间。我一直认为中国的房地产行业仍处初级阶段,相比发达国家,我们的开发能力和产品未来还有很大的提升空间。另外,房地产的金融属性还没有完全发挥出来,资本对于房地产还有很高的预期。同时,城市更新城市升级刚刚开始,我国存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级,围绕这些城市升级提供运营服务,未来企业会有更多的发展的新机遇。

中国房地产报:目前来看运营企业什么是最难的?业绩、降负债还是管理问题?

李卫锋:相比之下,提高利润是最难的。负债可以通过出售项目、地块来调整;规模可以通过牺牲利润,加速推盘来实现。但利润却无法通过单一指标来调整,它是一个综合因素的体现。一个企业的利润不仅取决于企业的能力和管理体系,也取决于市场行情。比如,一些企业在市场好的时候拿过价格较高的地,但突然遭遇限购、限价政策等情况,影响到利润,这些都是不可预测的因素。

中国房地产报:为应对市场新变化,在组织架构上有什么具体调整?在新业务与区域布局方面会有什么新的计划与举措?

李卫锋:2020的疫情对城市化进程与房地产市场都有一定影响,万科曾提出中国开始呈现出多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构的理论。我认为,未来企业布局的中心不一定集中北京、上海,人口较多的地级市、县级市、甚至镇,都有可能成为一个中心。

鸿坤曾在2012年制定了“大七环战略”,持续布局天津、承德、蓟州、廊坊、怀来、张家口、涿州等城市。2017年,在深耕京津冀的同时积极布局长三角、珠三角。分别进入北京、上海、天津、河北、江苏、安徽、广东、海南等城市和区域。

2020年3月中旬,我们进入唐山等地,在这些下沉的市场中,我们取得了较好的成绩。2019年,廊坊开发区项目,我们在最难的时期全年销售25亿元,回款22亿元,夺得廊坊2019年销冠。唐山项目2020年首进之后,以半年销售11亿元夺得唐山销冠。未来我们会围绕大本营,继续走下沉的路线,形成多中心的战略布局。

2021年,我们的重要工作方向有三点:一、集团总部和城市公司总部的下沉;二、搭建更高效的平台机制和工作机制,提高各城市之间的协同工作效率;三、可能会调整一些战略区域。

在业务结构方面,未来我们可能会加大代建业务的比例。鸿坤2015年开始有做商业代建的想法,2019年开始规模化落地。做这项业务出于两点考虑:一、提升企业自身的市场竞争力;二、扩大品牌影响力,加速规模提升。

中国房地产报:“三道红线”对企业有何影响?

李卫锋:“三道红线”对我们的影响并不大,民营企业本身杠杆可发挥的空间就小。2019年,融资收紧时,民营企业最早体会到寒意,大多提前集中还款,积极调整负债结构,所以2020年反而没有压力。从财务指标来看,截至目前,鸿坤资产负债率和净资产负债率都在红线以下。

中国房地产报:鸿坤对规模增长的规划是怎样的?2021年是否会加大拿地力度?

李卫锋:2021年对于鸿坤来说,是甩掉重负加油干的一年。经历过2019年和2020年,在解决掉一些困难后,未来我们会在规模增长上持续发力。我们计划是保持每年30%~50%的增长。所以,2021年的拿地力度也会超过2020年,我们北京公司计划拿地100亿元,围绕我们重点布局区域华北、华东、华南,以及长三角、珠三角的一些城市,未来我们会围绕这些区域打造多中心协同,在这些城市,进一步深耕。我们要做的不仅是建一座房子,我们更希望能为城市带来全新的改变。


编辑:王春红

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