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普洛斯物流地产如何玩转基金?

中国房地产网

2021-01-11 16:55

“地产+基金”是普洛斯极为熟稔的资本运作。

“地产+基金”是普洛斯极为熟稔的资本运作。

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文/房小业


亚洲最大的物流地产巨头普洛斯又出手了。这次联合机构投资者新设立了一只投资于中国市场的收益增值型基金——普洛斯中国收益增值基金III。


这是普洛斯针对中国市场首次采用平行基金架构,总投资规模近45亿元人民币,投资于上海的普洛斯临港国际物流园,这也是中国规模最大的港口物流园区。


普洛斯中国区常务副董事长诸葛文静表示,此次新基金的设立将进一步扩大普洛斯的基金管理平台,加速资本的循环利用。


实际上,这是普洛斯在中国设立的第三只收益增值型基金。第一只收益增值型基金是在2018年2月,普洛斯与中国人寿联合发起设立的承诺资本为100亿元,约合16亿美元。


此举在当时被看作是普洛斯在中国投资的一个里程碑,并计划在中国设立更多新的收益型基金,满足普洛斯根据业务发展战略来选择收购合适的物流资产,进一步壮大全国的物流基础设施网络。


通过设立新基金进一步扩大基金管理平台,是普洛斯的主要扩张战略之一。


2003年,普洛斯带着“现代物流设施”的概念进入中国,由14万平方米物流地产起家,到目前已经在全国42个战略性区域市场投资,开发并管理着362个物流园、工业园及科创园,物业总面积达4000万平方米。


重仓中国,是普洛斯的坚持。


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普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明曾表示,我们要判断10年、20年之后中国市场的规模。不论是外资还是内资,不深入参与中国市场,是谈不上拥有全球竞争力的。过去10年普洛斯每年都在外资对中国投资的占比中达到1%多一点。“我相信接下来我们会继续这个速度,我是非常看好(中国)这个市场的。”梅志明说。


梅志明的底气源于背后的资本。普洛斯做物流地产的本质,不是在做房地产,而是在做资本运作。“地产+基金”是其极为熟稔的资本运作。


不完全统计,普洛斯在中国境、内外募集并运行6只专门投资于中国的私募基金,这些基金资产管理规模超过1300多亿元人民币。3只规模约为300亿人民币的专注于投资和收购中国物流和工业资产的收益增值基金;2只专注于中国物流基础设施开发的物流基金规模约为100亿美元;专注于大物流生态圈内股权投资的隐山现代物流基金,其资产管理规模约84亿人民币;还有150亿人民币收益型基金,用于在中国投资已完工且稳定运营的现代物流资产。


业内人士认为,普洛斯的物流地产霸主地位要归功于其背后强大的金融杠杆支撑。地产基金业务在其整个“闭环”中充当“融资者”与“新利润赚取者”两大角色的作用,让整个“生态圈”在最大效率下运转起来。从基金规模上能够看出,普洛斯在中国的资本雪球已经越滚越大,扩张速度将会得到提升。


普洛斯2020年三季度财报显示实现净利润5亿美元,占据了中国物流地产市场60%以上份额。不过这几年物流地产领域的入场者越来越多,紧随其身后的嘉民、宝湾、安博、丰树、宇培分别占8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%的市场占有率。与此同时,物流地产这个场内的玩家还包括万纬、易商等企业。


显然,普洛斯己成为国内物流地产界毫无争议的霸主,各大物流、电商、高端制造业都是其客户。


万通集团董事局主席冯仑曾说过:“得普洛斯者,得物流天下。”万科董事会主席郁亮也曾提到,物流仓储本身便属于万科的优势业务,如能跟普洛斯合作,我们的目标应该是全球第一,而不只是中国第一。


2017年7月,梅志明联合万科、厚朴基金、高瓴资本、SMG、中银投资等组成的中资财团,以790亿元人民币完成对普洛斯的私有化,促成当时亚洲最大的私募股权并购案。2018年1月22日,普洛斯宣布从新加坡证券交易所退市,正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股的历史转变。


市场分析人士认为,普洛斯在中国发展如此迅速,有它自身的优势,同时也有外部环境的机遇。普洛斯的市场分析能力和提前一步的布点速度是其扩张的重要保证。普洛斯在全球的物流配送设施几乎都是临港而建,在世界前75大港口中的18个港口都能看到普洛斯的身影,而这个数字还在继续增加。


中国发达地区的主要空港、海港也基本都被普洛斯以最快速度锁定。去年6月,普洛斯与临港集团旗下的上海临港浦东新经济发展有限公司成立新的合资公司,共同建设和打造临港智能制造配套基础设施,着眼上海自贸区临港新片区产业转型升级、产城融合,展开战略合作。


普洛斯旗下的业务主要有三大块,即物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务。这三大核心业务形成了普洛斯的战略“闭环”。而普洛斯能成为全球范围内最大的物流地产商,在于以基金撬动轻资产扩张。


“普洛斯一方面通过基金放大杠杆,前端引入股权投资方,后端通过债务融资放大杠杆。”业内人士说。


具体来看,在普洛斯的这条“闭环”中,先将达到稳定运营状态的成熟物业置入基金,普洛斯不但可以提前兑现物业销售收入和开发利润,还能将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。运用物流地产基金可以让普洛斯在传统物业自持两倍的财务杠杆基础上,获得五倍的股权资金杠杆,从而使资本总杠杆率达到十倍。然后将快速回笼的资金用于新项目开发,项目成熟后再置入基金,通过地产基金的闭合循环,实现轻资产、高周转运营。


无疑,地产基金在帮助普洛斯加速资本循环利用的同时,也蕴含着扩张机会。去年12月28日,普洛斯正式收购中关村核心物业盈都大厦D座,将资产配置从传统的物流地产延伸到了存量写字楼交易。自私有化以来,普洛斯奉行极致的“买买买”主义,重仓中国的野心究竟有多大?

编辑:申志远

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标签:普洛斯物流
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