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年初土地供应量增加:长三角最火爆、黄绿档房企拿地积极

中国房地产网

2021-01-29 21:55

20余天的时间,40个大中城市土拍总金额已超1750亿元。

20余天的时间,40个大中城市土拍总金额已超1750亿元。

高拯坤/文


2021年开年,房企一边忙于发债融资,一边急着买地“囤货”。头部房企、地方龙头房企相继在重点城市土地市场出击,20余天的时间,40个大中城市土拍总金额已超1750亿元。


虽然成交额与去年同期相差不大,但供应量却有43%的提升,业内预计,由于地块从推出到成交有1个月左右时间,到2月底时土地成交量将会有明显攀升。


在区域分化上,长三角地区仍然是最火爆的区域,杭州和上海更是以493.3亿元、427.1亿元占据了重点城市土拍总金额的第一名和第二名,还相继出现了多个高价地块,上海建工、滨江集团、荣盛发展、万科等房企,以及国内知视频弹幕网站bilibili均在此区域有所收获。


在房企加速拿地的同时,偿债压力已然逼近。据统计,2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)将历史性地突破万亿大关。受此影响,年初以来,房企境内外拟发债规模已超过1500亿元,逼近去年的最高点。


分析人士认为,今年各地上半年将继续保持快节奏的推地节奏,下半年会适当放缓。未来,占有资金成本优势的、有国资背景的企业将在土地市场上占有更多先机,联合拿地依然会是主流,房企应继续坚持“量入为出”。


长三角地市最火爆


2021年开年,房企一边忙于发债融资,一边急着买地“囤货”。头部房企、地方龙头房企相继在重点城市土地市场出击。


房企积极拿地的背面,是各重点城市明显增加了土地推出量。据统计,1月1日~25日全国40中大城市土地供应供应总量为2471万平方米,同比提高43%;成交量1537万平方米,同比降低15%;成交总额1751亿元,同比降低4%。


其中,住宅用地供应量为1081万平方米,同比上升34%;成交量625万平方米,同比降低29%;成交总额1347亿元,同比降低12%。


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对于今年年初的土地市场,中指研究院土地事业部负责人张凯表示,从统计日的成交总额来看,1751亿元与去年同期基本持平。但可以发现,今年土地的推出量明显增加,主要原因是去年1月受疫情影响,各地政府土地推出数量较少。


张凯预计,到2月底时,土地成交量会有明显攀升,原因在于地块从推出到成交有1个月左右时间,所以成交量减少只是暂时的。


在区域分化上,长三角地区仍然是最火爆的区域,杭州和上海更是以土拍总金额493.3亿元、427.1亿元占据了第一名和第二名,还相继出现了多个高价住宅用地。


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例如,上海的黄浦区豫园社区地块就被上海建工城投控股以176.0亿元拿下,杨浦区定海社区地块被国内知名的视频弹幕网站哔哩哔哩以81.2亿元拿下;杭州的萧山城区市北单元地块、浦乐单元R21-02、03地块则分别被滨江集团、荣盛发展以49.1亿元和43.9亿元拿下。


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对此,张凯表示,不仅是今年,在过去相当长的一段时间里,长三角地区都是土地市场最火热的区域。


统计数据显示,2020年住宅用地土地出让金收益排在前五的城市,分别是上海、杭州、广州、南京、北京,有三个城市位于长三角地区。即便是统计近4年的数据,前五依然有三个城市位于长三角地区。


张凯认为,长三角地区土地市场持续火热,不仅在于长三角是我国经济最发达的地区,还因为这里的人口流入同样的我国最多的地区之一,以杭州为例,每年新增人口在50w左右,排在全国第一,人口红利持续释放,使得房地产市场较为广阔。此外,目前我国城镇化进入城市群发展阶段,以长三角为首的城市群,将是众多开发商关注的重点之一。


黄绿档房企积极拿地


除了上述的滨江集团、荣盛发展、万科等房企,绿城、宝龙地产、中梁地产、金科等房企今年以来均在土地市场上有所收获。


有行业分析人士此前接受媒体采访时表示,“三道红线”之后,红、橙档房企拿地力度显着下降,而黄、绿档企业拿地明显加速,投资金额也有所提升。


这一点在今年的土地市场上也有所体现。例如,2021年1月份,黄档房企绿城中国在杭州就拿了97.1亿元的土地。


根据Wind2019年年报数据,308家上市房企中,红色档房企、橙色档房企、黄色档房企各有56家、56家和108家,总计占7成;处在绿档的房企为96家,占3成。绿色档房企多为央企、国企以及负债情况较好的民企。


虽然部分资金压力小的房企依旧在积极拿地,但整体来看,由于“三道红线”加之“五档房贷”对融资端管控,房企压力并不算小。


贝壳研究院的报告显示,2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元,同比增长36%,并历史性地突破万亿大关。


偿债压力下,房企在今年一开年就掀起了“融资风暴”。相关统计数据显示,今年1月份,房企境内外拟发债规模已超过1500亿元,逼近去年的最高点。


在此背景下,张凯判断,占有资金成本优势、有国资背景的央企国企或将迎来爆发,特别是在土地市场上,将占有更多先机。从房企来看,联合拿地依然会是主流,尤其是热点城市联合拿地可以降低进入门槛,降低风险。


此外,有研究机构指出,当前背景下,房企财务降杠杆将是主旋律,要主动提升产品力及经营能力,减少对融资依赖,提高项目去化,加快开发周期。同时,也有业内人士表示,房企应保持好“量入为出”,资金压力大时可适当放缓买地,加快项目周转。


对于后市,张凯表示,从供应量来看,今年各地方政府今年上半年将继续保持快节奏的推地节奏,下半年会适当放缓。

编辑:刘亚

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标签:土地市场
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