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2020年深圳破纪录成交14万套住宅 二手房均价破6.6万元

新浪财经

2021-01-14 21:51

“深圳业主对房价还是比较硬气的”

“深圳业主对房价还是比较硬气的”

被称为“最严调控”的深圳“7·15新政”,成为2020年当地楼市的一个“分水岭”。


新政前二手楼市成交高涨,月度交易量一度跃上万套水平,而新政后二手楼市迅速降温,成交腰斩,一手分流二手现象显著,“网红盘”“打新”“代持”成为贯穿下半年深圳楼市的关键词。


整体来看,经历跌宕起伏的一年,2020年深圳楼市再次写下多项新纪录。全年深圳住宅成交量超过14万套,创下近5年来的最高纪录。此外,二手住宅成交均价继续走高,突破6.6万元/平方米,同比上涨10%。


一手供应大增价格倒挂 催生“打新热”


2020年深圳一手房成交量创下自2016年以来的新高。乐有家研究中心数据显示,2020年深圳一手住宅成交45384套,同比上涨19.8%,销售面积达到448.86万平方米,同比上涨20.5%。


值得一提的是,时隔多年后,深圳一手住宅网签量在2020年下半年曾一度超越二手住宅。数据显示,2020年11月,深圳一手住宅网签量达到6296套,远超当月二手住宅的5812套。


深圳新房销售一般有限价要求,导致了价格倒挂现象普遍,同区域一手房往往比二手楼盘低价,购房者因此对新房趋之若鹜。


而2020年深圳新房销售规模刷新纪录的原因,主要是由于新房供应比过去几年都更加充足。


美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为,新冠肺炎疫情使得经济环境充满不稳定性,开发商认为落袋为安,加上“三条红线”压力,促使开发商加快推盘节奏,收回建设资金。


何倩茹还提到,疫情后深圳市政府放宽了商品房获批预售的条件,从而带动了新房供应的上涨。


在多种因素作用之下,新房项目遂加快入市。数据显示,2020年深圳新增一手住宅预售面积为522.16万平方米,同比上涨11.1%。尤其是在“7·15新政”后,一手楼市迎来全年的旺季。8月,深圳新增一手住宅供应9600套,超91万平方米,达到全年最高峰值。


2020年深圳市政府加快了宅地入市,借此从供应端缓解深圳住房矛盾,根据统计,全年成功出让31宗居住用地,超过2018年和2019年之和。


随着宅地供应的逐年增加,住宅供应量也会继续增长。不过短期来看,深圳新房市场依然存在供不应求的状况,深圳6-7个月的去化周期在全国楼市中已处于较低水平。


何倩茹预计,2021年,在“三道红线”的约束之下,开发商推盘的速度仍将维持在高位水平,入市项目的数量将不低于2020年的水平。同时,限价房大量存在于市场上,新房价格稳定,因此2021年深圳一手住宅的成交量仍将与2020年保持一致。


“7·15新政”压降二手市场 均价走高破6.6万元


“7·15新政”的出台,无疑向深圳二手房市场浇了一盘冷水。


去年7月15日,深圳楼市调控新政落地,祭出堪称史上最严的“限购令”,并且重启“豪宅线”的房屋总价条件,从限购、信贷、税收、豪宅税等方面围堵落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房等各类炒房途径。


不过全年来看,深圳二手住宅成交依然遥遥领先于一手,两者成交占比多年维持在7:3的水平。


数据显示,2020年深圳二手房成交量重回2016年的水平(注:2016年年末全国迎来新一轮楼市调控),二手住宅成交量达到95273套,同比上涨23.5%,成交面积为819万平方米,同比上涨28.6%。


2019年8月,国家下发文件提出在深圳建设先行示范区。同年11月,深圳提高“豪宅税”征收标准。随后,深圳楼市逐步升温,进入2020年,由于疫情影响,货币政策放款,大量资金流入楼市,导致深圳楼市需求爆发。


数据显示,2020年6-8月,深圳二手房成交量每月均突破万套,7月成交量更是登上全年峰值,达到13407万套。二手住宅成交突飞猛进,使得调控出手。


而调控后的效果也是立竿见影的。一位深圳南山区的房产中介坦言,“715新政”后,无论是新增房源、看房客户还是门店签约量都出现了大幅下滑,很多客户都保持观望态度。


“经过大概3-4个月的调整,新政影响才慢慢减弱,成交量自10月开始从低谷回升,但距离成交最热的时候几乎已经腰斩了”,该中介人士称。


房价方面,2020年深圳二手房成交均价为66045元/平方米,而去年为60028元/平方米,同比上涨10%。如果将时间线拉长,2020年深圳二手房成交均价则较2016年的52790元/平方米增长了25%左右。


前述房产中介表示,“深圳业主对房价还是比较硬气的。调控新政后,二手房价其实还是维持着上涨的趋势,只是涨幅比新政前缩小了。”


中原地产报告指出,当前居住用地和新房住宅供应都呈上升趋势,预计会对二手市场形成一定的挤压,但目前中心区域新房供应少,且热点楼盘购房难度大,部分“打新客”或将回流,预计明年二手市场走势会相对平稳。


何倩茹则表示,深圳一二手房成交的比例差距会阶段性地收窄,但未来仍然是二手房的市场。


“新房市场具有吸引力的价格将分流部分二手房购房者,因此2021年二手房市场的交易量或将从2020年的高位回落,回落的幅度在20%左右。2020年底,二手住宅价格已升到一定的高位,预计到2021年会出现高位震荡的行情,从年度均价看,2021年比2020年仍会出现较大升幅”,何倩茹说。


编辑:申志远
标签:深圳,二手房
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