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哈尔滨打响降价第一枪背后:人口流失,现有楼盘要两年才卖完

财经国家周刊

2020-12-01 08:12

别走靠房地产刺激经济的老路。

别走靠房地产刺激经济的老路。

今年全国的房地产市场,明显冷热不均。

热的地区,疫情控制之后迎来楼市复苏,以杭州、深圳、东莞、成都等地为代表,“打新”乱象频出,政府纷纷祭出降温政策。

冷的地方,不仅没有“金九银十”,还被迫放松调控、企稳楼市,甚至直接呼吁市场降价。

比如最近,《哈尔滨日报》等媒体从当地住建局获悉,哈尔滨市正在酝酿印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,全文共计十四条举措,主要目标为提升楼市热度、激发市场活力。

“哈尔滨的十四条政策,关注了房企销售困难等问题,符合‘一城一策’的导向。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者,“比较罕见地关注了库存的问题,成为近期地方政府施政的一个重要风向。”

从媒体透露的信息来看,哈尔滨“十四条”最吸引市场眼球的举措是:“积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”

不夸张地说,这可能是我们第一次看到省会城市的政府部门喊话,让房企打折降价卖新房,稳住市场,稳住经济。

此消息一出,便迅速登上热搜,引发激烈讨论。除了哈尔滨“十四条”政策本身的意图——是真的出于给购房者优惠考量,还是单纯为了“救”而“救”,大家还关心的是,哈尔滨如果真的打响降价第一枪,后面会有更多城市跟进吗?

更关键的是,降价,能让楼市回暖吗?  

降价卖房 实属无奈

在屡次地产调控之中,我们都极少听说,地方政府主动要求开发商打折促销降价。

听得最多的,往往是抑制房价过快上涨,或者维护市场稳定、防止大起大落,等等。

这也不难理解。

首先,开发商降房价,政府就要降地价,甚至导致土地卖不出去,而卖地收入一直都是一些地方财政的主要来源。

财政部的数据显示,2020年前10个月,国有土地使用权出让收入为55965亿元,同比增长超过10%。各地要摆脱土地财政,还有一段路要走。

其次,房价下跌历来是业主维权或者“打砸售楼处”事件的主要动因,发生频次远高于建材用料、货不对板等房屋质量问题。

别说地方政府,就是房地产企业,都不敢轻言降价,哪怕是透露出降价的苗头,都谨小慎微。

最后,房子是一种特殊商品,这么多年的整体上涨,让大家习惯了“买涨不买跌”,房价下跌会导致潜在的购房者持币观望,反而使得市场更冷清。

因此,无论是出于稳定财政收入,还是社会稳定等因素的考量,地方政府是没有动力让开发商降价卖房的。

那么这一次,哈尔滨为何要这样做?

仔细分析不难发现,哈尔滨“救市”,实属无奈之举,其背后折射出整个东北地区楼市的疲软。

一位哈尔滨的房产中介告诉记者,目前,哈尔滨当地大部分开盘的新项目都在打折、让利,“很多房子价格已经比开盘时便宜了大几千。”

他说,由于市场的表现不尽如人意,早在今年“十一”黄金周期间,不少品牌房企就开始了加码促销,实质上开启了“抢收”的模式,“毕竟客户就那么多,谁先拿下算谁的。”

国家统计局数据显示,2020年10月,哈尔滨新房、二手房价格同比涨幅较上月继续回落,二手房价环比下跌0.4%,跌幅位居全国第二,这也是自今年6月以来,连续第5个月环比下跌。

人口流失 库存高企

实际上,任何一个城市的房价,都与当地人口数量、经济增速和土地供应量等因素息息相关。

作为黑龙江省省会,哈尔滨拥有超过5.3万平方公里的陆地,相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳,城镇化率也已达到66%。

但和整个东北地区的情况类似,哈尔滨本地的人口也在不断流出,尤其是年轻人,“往南飞”已成一个明显的趋势。

哈尔滨的统计公报显示:2015年末,其户籍总人口961.4万人,比上年末减少25.9万人;2016年末微增0.7万人;2017年末比2016年末减少7.1万人;2018年末比2017年末减少3.5万人;2019年末户籍总人口951.3万人,比上年减少0.2万人。

与此同时,哈尔滨经济发展增速也已经掉队。2019年,哈尔滨的GDP为5249亿元,人均4.88万元,在全国省会城市中垫底,人均可支配收入为4万元,也低于全国平均水平。

但是,伴随着老百姓消费需求的疲软,哈尔滨政府卖地的热情却依然高涨。

同策研究院监测数据显示,仅今年前三季度,哈尔滨住宅用地成交规模已超过800万平方米,较去年全年涨幅超过50%。

“由于政府前期土地供应放量,哈尔滨土地库存一直处于较高位,尤其今年以来,由于深哈产业园区等新片区规划发展,腾挪出大量住宅用地。”同策研究院分析师祖冰洋表示。

克而瑞的数据显示,截至今年10月底,哈尔滨楼市去库存周期达到23.1个月。也就是说,即使不再新推楼盘,哈尔滨现有的楼盘要两年才能卖完。

本次媒体透露的“十四条”政策举措中,还放宽了公积金贷款政策,包括部分异地职工、公务员、灵活就业人员等在使用公积金方面会更加便利,其实是扩大了购房的人群,对于刺激住房消费、加快房企项目销售等会有积极的作用。

同时,政策要求对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市),要及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况。

对此,严跃进表示,“这说明政策已经在关注库存问题了,可以看出,新的库存压力正在增加。这才能真正解决销售难题和促进市场平稳健康发展。”

别走靠房地产刺激经济的老路

毫无疑问,哈尔滨的情况给其他三四线城市敲了一记警钟。

在经济薄弱、人口长期净流出的背景下,如果无限制地供应土地,或将透支市场的购买力。

再比如,河南郑州近期也发布政策,鼓励和支持“选择货币补偿等多元化安置方式”,而当地的房价已经从2017年的高位,或明或暗地跌了近三年,部分郊区房价的降幅超过三分之一。

就在今年9月,河南本土的龙头开发商还联合起来,试图打造一个“不降价联盟”,阻挡市场的下行,结果10月,郑州的房价仍然下跌0.4%。

克而瑞研究中心通过对全国60个重点城市进行分析,筛选出40个库存风险较大的城市,大体可分为三类:

第一类是短期、长期库存双高城市,以日照、太原、大连、宝鸡为代表,这类城市不仅商品房消化周期在12个月以上,而且土地消化周期也要超过5年。

第二类是短期库存较高的城市,包括桂林、天津、洛阳、芜湖等地,这些城市土地消化周期均低于5年,但商品房消化周期均超过12个月,其中桂林、北海已升至40个月以上。

最后一类是存在一定的潜在库存风险,如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等,主要是由于近年成交土地较多,预计形成新房供应后,将产生较大的存量压力。

事实上,尽管疫情突袭,经济增长的不确定性增加,中央在政策层面始终坚持“房住不炒”的定位,同时强调落实城市的主体责任。

此时此刻,需要警惕的是,地方政府再走依托房地产短期刺激经济的老路。多位接近决策层的行业人士认为,“因城施策”的前提应以落实“房住不炒”为目标,地方政府必须摆脱过去对房地产的过度依赖,保持定力,度过经济结构调整的阵痛期。

毕竟,如果真是出于给老百姓带来实惠、解决刚需的想法,也是好事,短期内调整政策或“让利”促销,也许能刺激房价,但要从根本上稳住楼市,最终还是要靠苦练内功,做强做优产业,发展经济,带来更多的就业机会。


编辑:温红妹
标签:哈尔滨,降价,人口流失,楼盘
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